Обзор рынка городской и загородной аренды. I полугодие 2009 г.
В
I полугодии 2009 г. на рынок элитной аренды по-прежнему продолжал
оказывать существенное влияние развернувшийся во второй половине 2008
г. финансовый кризис. Помимо традиционных игроков рынка аренды свои
квартиры продолжали выставлять в предложение собственники квартир,
переходящие с рынка продаж. Последние либо откладывают продажу активов
до наступления относительной финансовой стабильности, либо выставляют
квартиры в аренду на период экспозиции, который может оказаться
достаточно продолжительным. Аренда, таким образом, в настоящий момент
представляет собой привлекательный инвестиционный инструмент, который
несмотря на невысокий уровень доходности позволяет обеспечить
стабильный доход при минимальном количестве рисков.
Предложение
Наиболее высокая активность арендодателей была отмечена в начале года, во 2-м квартале 2009г. объемы нового поступления несколько снизились — влияние оказал традиционный фактор сезонности. Таким образом, уже в июне количество новых квартир в предложении оказалось ниже январских показателей практически в 2 раза. Однако с учетом того, что поглощение квартир шло неактивно, объемы предложения по-прежнему находились на достаточно высоком уровне.
Территориальная структура предложения в I полугодии 2009 г. выглядела следующим образом: около половины всего качественного предложения аренды было сосредоточено в ЦАО. При этом структура предложения по районам ЦАО также
остается стабильной на протяжении долгого времени: преимущественно элитные квартиры располагаются в районах Арбат, Пресненский, Тверской и Хамовники. За пределами Центрального округа примерно равные доли в географии распределения элитного арендного жилья занимали ЗАО, ЮЗАО и СЗАО. Квартиры подобного класса в восточных округах традиционно представлены в меньшей степени.
Что касается бюджетов аренды, то структура предложения элитных квартир по бюджетам на протяжении всего I полугодия 2009 г. практически повторяла прошлогоднюю структуру. Наибольшие объемы предложения были сосредоточены в традиционно популярном диапазоне $2 000-$3 000, а также в диапазоне $3 — $4,5 тыс. Примечательно, что доля квартир в предложении в более высоких бюджетах также продолжала оставаться достаточно высокой, однако это связано с тем, что относительно дешевые квартиры быстро сдавались и «уходили» из предложения. К тому же максимальные скидки, по-прежнему, как правило, предоставлялись только в ходе переговоров, в предложение же квартиры выставлялись по более высоким ставкам.
Спрос
Динамика спроса на рынке аренды в I полугодии 2009 г. оказалась более традиционной и повторяла тенденции прошлых лет: активность в 1-м квартале и относительное «затишье» в предлетний период. Однако если раньше интерес к аренде в начале года поддерживался помимо арендаторов из Москвы, за счет корпоративных, в т.ч. иностранных клиентов, то в 1 квартале 2009 г. его можно было охарактеризовать как «отложенный» — в основном он обеспечивался арендаторами, принявшими решение об аренде квартиры еще в конце 2008 г., а также потенциальными покупателями элитного жилья, частично перешедшими временно на рынок элитной аренды. Во 2-м квартале 2009 г. активность арендаторов несколько снизилась — в первую очередь, это связано с традиционным перемещением спроса в сегмент загородного жилья, а также началом летнего, «отпускного» периода.
В целом же, несмотря на то, что в количественном выражении число заявок по сравнению с прошлым годом оказалось ниже, динамику спроса можно охарактеризовать как достаточно стабильную и постоянную, что, в свою очередь, характеризует рынок аренды как вполне устойчивый в кризисные периоды сегмент. Снижения требований в качественных параметрах спроса среди арендаторов за истекший период не произошло. Наоборот, в условиях насыщенного рынка арендаторы стали достаточно избирательно подходить к выбору квартиры. Основным фактором выбора квартиры для арендаторов в течение I полугодия 2009 г. являлись цена аренды и готовность собственников снижать ставки в ходе переговоров.
Примечательно, что среди арендаторов постепенно растет спрос на квартиры в новых домах, отвечающих всем требованиям комфортного жилья, как по окружению, так и по внутреннему наполнению, планировкам и т.п. Подобная тенденция является результатом активного развития рынка элитного строительства в предыдущие годы.
Территориально в I полугодии 2009 г. спрос был в основном сосредоточен в ЦАО (преимущественно, районы Хамовники, Арбат, Тверской). За пределами Центрального округа спросом, как и ранее, пользовались районы западной части Москвы: ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.
Что касается структуры спроса по бюджетам, то очевидно, что в I полугодии 2009 г. было отмечено смещение спроса в более низкие бюджеты (до $3 тыс.). Однако также было отмечено повышение доли спроса в самых высоких бюджетах (от $8 тыс.) — в условиях же кризиса спрос в этом сегменте оказался наиболее стабильным.
Ставки
Основное снижение уровня арендной платы в сегменте элитных квартир Москвы происходило в конце 2008-начале 2009 гг. К началу 2-го квартала 2009 г. ставки начали постепенно стабилизироваться, и на рынке был отмечен плавный рост среднего уровня арендной платы (1-2% в месяц). В итоге к концу I полугодия 2009 г. средний уровень арендной платы составил $6,65 тыс. за кв. м, достигнув показателей конца 2008 г. Данное повышение, с одной стороны, отражает наступившую относительную стабилизацию на рынке аренды, с другой стороны — характеризует следующую тенденцию: как указывалось ранее, на фоне снижения объемов предложения и достаточно стабильного спроса, ориентированного на существенное снижение бюджета аренды, из предложения «вымываются» наиболее интересные и недорогие объекты. Соответственно, в предложении остаются более дорогие объекты, которые повышают показатель среднего уровня арендной платы элитных квартир.
Стоит отметить, что в основном в течение всего 1-го квартала 2009 г. собственники квартир продолжали идти на снижение бюджетов аренды в ходе переговоров — в зависимости от параметров квартиры и стратегии собственников оно достигало 20-
50%.
Лидерами по среднему уровню арендной платы в сегменте элитного жилья по состоянию на конец I полугодия 2009 г. оказались традиционно наиболее популярные районы: Якиманка, Арбат, Тверской, Хамовники. Самые недорогие квартиры в сегменте качественного жилья можно было найти в Таганском районе. За пределами ЦАО наиболее дорогие квартиры предлагались в Западном округе.
Максимальный уровень арендной платы в течение всего I полугодия 2009 г. оставался на одном уровне: $60 тыс. в мес. (район Арбат), что вполне закономерно: подобные предложения существенно превышают бюджет реальной сделки, поэтому их сроки экспозиции достаточно велики. В итоге такие квартиры либо предлагаются с существенными скидками, либо вовсе уходят с рынка.
Таким образом, рынок элитной аренды пока показывает достаточно высокую устойчивость и оправдывает прогнозы относительно своей стабильности в периоды кризисных явлений. При отсутствии существенных финансовых потрясений, значительной коррекции ни в меньшую, ни в большую сторону, ожидать не стоит: ставки, скорее всего, будут оставаться относительно стабильными. Однако очевидно, что в более долгосрочной перспективе «вымывание» недорогих и наиболее ликвидных объектов, продолжится, что неминуемо приведет к дефициту предложения, а это, в свою очередь, спровоцирует рост ставок.
Аренда коттеджей
Рынок аренды элитных загородных коттеджей достаточно активно пополнялся в течение всего I полугодия 2009 г. Очевидно, что влияние продолжил оказывать финансовый кризис, вынуждающий многих собственников, ориентированных на продажу, в условиях ограниченного спроса на рынке предлагать коттеджи в аренду. Однако помимо этого влияние оказал и фактор сезонности — традиционно сильный для рынка загородной аренды: собственники, стремясь попасть в пик активности арендаторов, который, в свою очередь, приходится на конец марта — начало мая, именно в это период выставляют в предложение наибольшее количество коттеджей. Причем рынок пополняется и за счет т.н. «летних» домов — коттеджей, выставляемых именно на летний период.
В итоге, уже к апрелю объемы нового предложения выросли по сравнению с январскими более чем в 2 раза. Однако уже к концу 2-го квартала, с началом летнего периода, объемы нового поступления начали постепенно снижаться. Активность арендаторов, в свою очередь, в течение I полугодия 2009 г. была достаточно высока — пик активности поиска загородного жилья в аренду, в том числе краткосрочную (на лето), традиционно пришелся на март-апрель. К концу 2-го квартала активность несколько снизилась, что связано с началом «отпускного» сезона.
В целом, динамика рынка повторяла тенденции развития сегмента в предыдущие годы. Основным отличием является то, что основным требованием, так же как и на рынке городского жилья, оказывалась невысокая цена и наличие дисконтов. Требования же по местоположению и качеству объектов, при этом только росли. Таким образом, даже в условиях достаточно насыщенного рынка найти оптимальные предложения становится всё труднее.
Снижение среднего уровня арендной платы в сегменте аренды элитных загородных коттеджей за I полугодие составило более 16%, а ставки достигли показателя $16,6 тыс. в месяц. Уже к концу 2-го квартала снижение ставок практически остановилось, что по аналогии с сегментом городского жилья обусловлено «вымыванием» из предложения наиболее интересных и недорогих объектов. В целом же собственники, как правило, были готовы предоставлять скидки при заключении сделок, хотя и в меньших объемах, чем в конце 2008 г.
Как и прежде самым дорогие предложения коттеджей в аренду в I полугодии 2009 г. находились на Рублево-Успенском направлении. Максимальные арендные ставки достигали $100 тыс. в мес. (коттедж площадью 1 500 кв. м, в поселке «Сосны-15»,
коттедж площадью 1 000 кв. м в поселке «Ландшафт»).
10.09.2009Предложение
Наиболее высокая активность арендодателей была отмечена в начале года, во 2-м квартале 2009г. объемы нового поступления несколько снизились — влияние оказал традиционный фактор сезонности. Таким образом, уже в июне количество новых квартир в предложении оказалось ниже январских показателей практически в 2 раза. Однако с учетом того, что поглощение квартир шло неактивно, объемы предложения по-прежнему находились на достаточно высоком уровне.
Территориальная структура предложения в I полугодии 2009 г. выглядела следующим образом: около половины всего качественного предложения аренды было сосредоточено в ЦАО. При этом структура предложения по районам ЦАО также
остается стабильной на протяжении долгого времени: преимущественно элитные квартиры располагаются в районах Арбат, Пресненский, Тверской и Хамовники. За пределами Центрального округа примерно равные доли в географии распределения элитного арендного жилья занимали ЗАО, ЮЗАО и СЗАО. Квартиры подобного класса в восточных округах традиционно представлены в меньшей степени.
Что касается бюджетов аренды, то структура предложения элитных квартир по бюджетам на протяжении всего I полугодия 2009 г. практически повторяла прошлогоднюю структуру. Наибольшие объемы предложения были сосредоточены в традиционно популярном диапазоне $2 000-$3 000, а также в диапазоне $3 — $4,5 тыс. Примечательно, что доля квартир в предложении в более высоких бюджетах также продолжала оставаться достаточно высокой, однако это связано с тем, что относительно дешевые квартиры быстро сдавались и «уходили» из предложения. К тому же максимальные скидки, по-прежнему, как правило, предоставлялись только в ходе переговоров, в предложение же квартиры выставлялись по более высоким ставкам.
Спрос
Динамика спроса на рынке аренды в I полугодии 2009 г. оказалась более традиционной и повторяла тенденции прошлых лет: активность в 1-м квартале и относительное «затишье» в предлетний период. Однако если раньше интерес к аренде в начале года поддерживался помимо арендаторов из Москвы, за счет корпоративных, в т.ч. иностранных клиентов, то в 1 квартале 2009 г. его можно было охарактеризовать как «отложенный» — в основном он обеспечивался арендаторами, принявшими решение об аренде квартиры еще в конце 2008 г., а также потенциальными покупателями элитного жилья, частично перешедшими временно на рынок элитной аренды. Во 2-м квартале 2009 г. активность арендаторов несколько снизилась — в первую очередь, это связано с традиционным перемещением спроса в сегмент загородного жилья, а также началом летнего, «отпускного» периода.
В целом же, несмотря на то, что в количественном выражении число заявок по сравнению с прошлым годом оказалось ниже, динамику спроса можно охарактеризовать как достаточно стабильную и постоянную, что, в свою очередь, характеризует рынок аренды как вполне устойчивый в кризисные периоды сегмент. Снижения требований в качественных параметрах спроса среди арендаторов за истекший период не произошло. Наоборот, в условиях насыщенного рынка арендаторы стали достаточно избирательно подходить к выбору квартиры. Основным фактором выбора квартиры для арендаторов в течение I полугодия 2009 г. являлись цена аренды и готовность собственников снижать ставки в ходе переговоров.
Примечательно, что среди арендаторов постепенно растет спрос на квартиры в новых домах, отвечающих всем требованиям комфортного жилья, как по окружению, так и по внутреннему наполнению, планировкам и т.п. Подобная тенденция является результатом активного развития рынка элитного строительства в предыдущие годы.
Территориально в I полугодии 2009 г. спрос был в основном сосредоточен в ЦАО (преимущественно, районы Хамовники, Арбат, Тверской). За пределами Центрального округа спросом, как и ранее, пользовались районы западной части Москвы: ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.
Что касается структуры спроса по бюджетам, то очевидно, что в I полугодии 2009 г. было отмечено смещение спроса в более низкие бюджеты (до $3 тыс.). Однако также было отмечено повышение доли спроса в самых высоких бюджетах (от $8 тыс.) — в условиях же кризиса спрос в этом сегменте оказался наиболее стабильным.
Ставки
Основное снижение уровня арендной платы в сегменте элитных квартир Москвы происходило в конце 2008-начале 2009 гг. К началу 2-го квартала 2009 г. ставки начали постепенно стабилизироваться, и на рынке был отмечен плавный рост среднего уровня арендной платы (1-2% в месяц). В итоге к концу I полугодия 2009 г. средний уровень арендной платы составил $6,65 тыс. за кв. м, достигнув показателей конца 2008 г. Данное повышение, с одной стороны, отражает наступившую относительную стабилизацию на рынке аренды, с другой стороны — характеризует следующую тенденцию: как указывалось ранее, на фоне снижения объемов предложения и достаточно стабильного спроса, ориентированного на существенное снижение бюджета аренды, из предложения «вымываются» наиболее интересные и недорогие объекты. Соответственно, в предложении остаются более дорогие объекты, которые повышают показатель среднего уровня арендной платы элитных квартир.
Стоит отметить, что в основном в течение всего 1-го квартала 2009 г. собственники квартир продолжали идти на снижение бюджетов аренды в ходе переговоров — в зависимости от параметров квартиры и стратегии собственников оно достигало 20-
50%.
Лидерами по среднему уровню арендной платы в сегменте элитного жилья по состоянию на конец I полугодия 2009 г. оказались традиционно наиболее популярные районы: Якиманка, Арбат, Тверской, Хамовники. Самые недорогие квартиры в сегменте качественного жилья можно было найти в Таганском районе. За пределами ЦАО наиболее дорогие квартиры предлагались в Западном округе.
Максимальный уровень арендной платы в течение всего I полугодия 2009 г. оставался на одном уровне: $60 тыс. в мес. (район Арбат), что вполне закономерно: подобные предложения существенно превышают бюджет реальной сделки, поэтому их сроки экспозиции достаточно велики. В итоге такие квартиры либо предлагаются с существенными скидками, либо вовсе уходят с рынка.
Таким образом, рынок элитной аренды пока показывает достаточно высокую устойчивость и оправдывает прогнозы относительно своей стабильности в периоды кризисных явлений. При отсутствии существенных финансовых потрясений, значительной коррекции ни в меньшую, ни в большую сторону, ожидать не стоит: ставки, скорее всего, будут оставаться относительно стабильными. Однако очевидно, что в более долгосрочной перспективе «вымывание» недорогих и наиболее ликвидных объектов, продолжится, что неминуемо приведет к дефициту предложения, а это, в свою очередь, спровоцирует рост ставок.
Аренда коттеджей
Рынок аренды элитных загородных коттеджей достаточно активно пополнялся в течение всего I полугодия 2009 г. Очевидно, что влияние продолжил оказывать финансовый кризис, вынуждающий многих собственников, ориентированных на продажу, в условиях ограниченного спроса на рынке предлагать коттеджи в аренду. Однако помимо этого влияние оказал и фактор сезонности — традиционно сильный для рынка загородной аренды: собственники, стремясь попасть в пик активности арендаторов, который, в свою очередь, приходится на конец марта — начало мая, именно в это период выставляют в предложение наибольшее количество коттеджей. Причем рынок пополняется и за счет т.н. «летних» домов — коттеджей, выставляемых именно на летний период.
В итоге, уже к апрелю объемы нового предложения выросли по сравнению с январскими более чем в 2 раза. Однако уже к концу 2-го квартала, с началом летнего периода, объемы нового поступления начали постепенно снижаться. Активность арендаторов, в свою очередь, в течение I полугодия 2009 г. была достаточно высока — пик активности поиска загородного жилья в аренду, в том числе краткосрочную (на лето), традиционно пришелся на март-апрель. К концу 2-го квартала активность несколько снизилась, что связано с началом «отпускного» сезона.
В целом, динамика рынка повторяла тенденции развития сегмента в предыдущие годы. Основным отличием является то, что основным требованием, так же как и на рынке городского жилья, оказывалась невысокая цена и наличие дисконтов. Требования же по местоположению и качеству объектов, при этом только росли. Таким образом, даже в условиях достаточно насыщенного рынка найти оптимальные предложения становится всё труднее.
Снижение среднего уровня арендной платы в сегменте аренды элитных загородных коттеджей за I полугодие составило более 16%, а ставки достигли показателя $16,6 тыс. в месяц. Уже к концу 2-го квартала снижение ставок практически остановилось, что по аналогии с сегментом городского жилья обусловлено «вымыванием» из предложения наиболее интересных и недорогих объектов. В целом же собственники, как правило, были готовы предоставлять скидки при заключении сделок, хотя и в меньших объемах, чем в конце 2008 г.
Как и прежде самым дорогие предложения коттеджей в аренду в I полугодии 2009 г. находились на Рублево-Успенском направлении. Максимальные арендные ставки достигали $100 тыс. в мес. (коттедж площадью 1 500 кв. м, в поселке «Сосны-15»,
коттедж площадью 1 000 кв. м в поселке «Ландшафт»).
АН Blackwood
Загородная аренда 2008 – кризис еще впереди
 Фото: Rentagent.ru |
Для
большинства сегментов недвижимости 2008 год оказался поделенным пополам
– на «до» и «после» начала мирового финансового кризиса. Единственным
исключением стала загородная аренда, тут «дыхание» кризиса ощущается
еще не так сильно. Разделительной чертой для этого рынка является
весенне-летний период, именно на это время приходится пик активности.
Поэтому влияние кризиса можно будет оценить только в апреле-мае 2009
года, а сейчас спокойно подвести итоги года уходящего, практически без
оглядки на нестабильность на мировых финансовых рынках.
Тенденции
Рынок аренды загородной недвижимости гораздо сильнее остальных сегментов подвержен сезонности. Так как решающим фактором для арендаторов является жизнь на природе, с природой вполне уместно сравнивать и его поведение – весной рынок пробуждается, начинает активно «цвести», летом живет полной жизнью, и угасает осенью. Зимой жизнь в нем еле теплится, с небольшим всплеском в районе Нового года, когда москвичи стремятся выехать за город для того чтобы отметить праздник. Весной на рынке выставляются все самые лучшие предложения, как в долгосрочную аренду, так и на летний период. Одной из тенденций, активно развивавшихся в этом году, стало так называемое «завышение класса объекта». Ограниченное количество качественного предложения вынуждает арендаторов снимать практически все, что попадает на рынок, вне зависимости от цены. Правда, тенденция эта прекратила свое существование с началом осени и приходом кризиса – объекты, цены на которые были сильно завышены весной, осенью подешевели, произошла некоторая коррекция. Это вполне можно считать новым трендом, потому что в прошлые годы осеннее снижение было не так заметно – цены, установившиеся в период активизации рынка, держались на том же уровне до следующего всплеска спроса, а потом начинали опять расти. Сейчас произошел некоторый откат.
Еще одна заметная тенденция – заметно увеличившийся спрос на дома в дальнем Подмосковье, или даже в соседних областях. Этот тренд в какой-то степени повторяет тенденции рынка купли-продажи загородной недвижимости. «Потенциальные наниматели готовы провести лишних несколько часов в дороге, но отдохнуть в более экологически благоприятном месте, характеризующимся более низким уровнем арендных ставок», — поясняет ситуацию руководитель аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. Ближе к концу года эта тенденция несколько трансформировалась – на больших расстояниях от Москвы появились предложения в очень высоких ценовых сегментах, с арендными ставками, доходящими до $40 тыс. Пока сложно сказать, насколько они пользуются спросом, об этом можно будет говорить только весной, но скорее всего, этот тренд будет носить очень кратковременный характер.
Несмотря на то, что рынок аренды в России является очень закрытым и большая доля его находится в тени, постепенно все-таки происходит процесс легализации. Признаком этого становится появление в арсенале «серьезных» компаний услуг, которые раньше были доступны только клиентам небольших агентств и частных риэлторов. Одним из таких предложений стала аренда загородных домов на майские и новогодние праздники. «Для арендодателей и управляющих компаний майские праздники и Новый Год – очень важный период. Стоимость аренды коттеджа в эти периоды по сравнению с обычными днями возрастает как минимум в полтора раза, а обычно – в два», — говорит руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.
Предложение
В силу сезонности рынка, количество предложений на загородной аренде имеет два пика. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», приходятся они на апрель и октябрь. Весной увеличение происходит за счет активизации спроса, а осенью дома, арендованные на лето, опять возвращаются на рынок. Если рассматривать объемы предложения по сегментам, то в апреле картина была следующая: половина из всех предлагаемых коттеджей относились к низшей ценовой категории, 35% занимал бизнес-класс, доля элитного сегмента составляла 15%. Но в зависимости от сезона эти показатели могут меняться. В феврале 2008 года втрое место по количеству предложений занимали элитные объекты стоимостью от $10 тыс., а эконом-класс, хоть и держал первую строчку, имел в активе на 20% предложений меньше, чем в апреле. К июню, когда все желающие уже сняли коттеджи на лето, процентное соотношение снова изменилось. Низший ценовой сегмент прибавил 2%, «элитка» сократилась на 7 пунктов, на втрое место заняли коттеджи класса бизнес+ стоимостью $5-10 тыс. (22%). При этом в числовом выражении количество предложений к июню значительно снизилось, примерно в 2 раза относительно февраля 2008 года, а по сравнению с апрелем – в 4-5 раз в зависимости от ценового диапазона.
Данные «МИЭЛЬ-Аренда»
Ближе к концу года, как уже было сказано, произошел традиционный всплеск предложения. Однако эксперты зафиксировали увеличение гораздо большее, чем в прошлые годы – в ценовом диапазоне $5-10 тыс. количество предлагаемых в аренду коттеджей почти сравнялось с апрельским, а в высшем ценовом сегменте даже обошло показатели второго весеннего месяца. «Про предложение можно отдельно сказать, что оно значительно увеличилось осенью за счет тех домов, которые до этого выставлялись только на продажу. Рынок от этих качественных домов стал значительно разнообразнее», — говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов.
Таким образом, можно сделать вывод, что мировой финансовый кризис косвенно, но все-таки коснулся – падение цен на загородную недвижимость вынудило многих собственников снять с продажи свои дома, переведя их на арендный рынок. «Большинство собственников — это инвесторы. Так же как и на фондовом рынке, они ориентированы не на получение дивидендов, в нашем случае – арендной платы, а на рост стоимости самой акции или объекта. Большинство из них покупали дома на ранних стадиях строительства, многие делали ремонт, а теперь оказались в ситуации, когда продать довольно проблематично. Поэтому они принимают решение не продавать, а сдавать в аренду», — комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Немаловажный фактор в структуре предложения – распределение коттеджей по направлениям и расстоянию от МКАД. Тут баланс сохраняется многие годы, ничего нового за прошедший отчетный период не произошло. Безоговорочным лидером, по-прежнему является запад Подмосковья, занимающий чуть более трети рынка. По 1/6 у примыкающих юго-западного и северо-западного. Север Московской области имеет в своем активе чуть более 1/10, а на долю юго-восточного, северо-восточного, юго-восточного и южного направлений приходится в совокупности 1/5 часть всего рынка.
Направление также играет существенную роль в ценообразовании на рынке загородной аренды. Если брать весь рынок в целом, то за период с июля 2007 года по июль 2008 года рост средней стоимости предложения по Подмосковью составил 35-40%, а средняя арендная ставка — $6928 (удорожание относительно начала года – 28%). Но к декабрю стала заметна обратная динамика, снижение в целом по рынку составило до 50%, а на престижном западном направлении в сегменте дорогих коттеджей — 15-20% по сравнению с пиковыми значениями года. Если весной-летом средняя цена коттеджа на Рублево-Успенском шоссе составляла более $10 тыс./месяц, то теперь этот показатель начал снижаться.
Минимальная арендная ставка на коттеджи, зафиксированная на этом направлении, составляет на сегодняшний день менее $2 тыс./месяц, приводит данные статистики Дмитрий Таганов. По его словам, на западных направления, которые ранее считались «местом дислокации» исключительно элитного сегмента, в аренду сегодня предлагается 794 коттеджа эконом-класса, стоимостью от 54 тыс. до 1 млн. рублей. За минимальную сумму арендатору предложат дом площадью 250 кв. м, в Горках-2. В максимальном бюджете есть возможность снять дом площадью 1,25 тыс. кв. м на 25 км Минского шоссе. Максимальная арендная ставка на элитные коттеджи составляет 2,16 млн. рублей за дом в Барвихе, площадью 1,2 тыс. кв. м. В доме есть каминный зал, зимний сад, бассейн, тренажерный зал. На территории — отдельный дом для охранника и гараж на 2 машины.
Спрос
Структура спроса на аренду загородной недвижимости в этом году несколько изменилась. Как и в прошлые годы, уровень востребованности этого типа жилья колебался в зависимости от сезона, но в этом году одновременно с приростом количества предложений осенью, спрос существенно сократился не только из-за окончания холодов.
Проследив кривую за первые 6 месяцев 2008 года, можно говорить о том, что спрос на аренду загородной недвижимости зимой-осенью рос быстрыми темпами. Причины вполне очевидны — в первую очередь, это с желание жителей Москвы на летний период перебираться на природу, подальше от шумного мегаполиса. Важно отметить, что до середины года в отдельных сегментах превалировал над предложением, в ценовом диапазоне $3-5 тыс./месяц, соотношение, по состоянию на июнь 2008 года, составляло 2 к 1.
В
целом арендаторов домов в Подмосковье можно разбить на три категории.
Первая – это те, кто снимает загородные дома на лето для семьи, о
покупке собственного загородного дома эти съемщики не задумываются в
принципе. Для второй категории покупка загородного дома, в силу разных
причин недоступна, и они предпочитают снимать коттеджи на постоянной
основе. В эту же категорию можно отнести топ-менеджеров российских
компаний, которые приезжают работать в Москву из регионов.
Также загородная аренда была востребована у иностранцев, сотрудников представительств мировых корпораций, посольств и так далее. На этой категории арендаторов нужно остановиться отдельно. Во многом именно иностранцы стали причиной резкого снижения спроса на загородную аренду в осенний период. Мировой финансовый кризис вынудил многие компании закрыть свои представительства в России, а если и не закрыть, то отозвать часть сотрудников из нашей страны. Долгое время эта категория подмосковных арендаторов составляла костяк потребителей в сегментах бизнес-класс и элит. С их уходом на рынок попало большое количество предложений, а спрос, соответственно, сильно сократился. Показательным примером являются арендные поселки Московской области, такие как «Росинка» и «Нахабино Кантри Клаб». Впервые за последнее время в них есть свободные дома. Раньше для того чтобы снять дом в «Росинке», нужно было записываться в waiting-list, причем срок ожидания мог составить до двух лет. По словам генерального директора группы компаний Rosinka International Group Анатолия Валетова, проблемы с заполняемостью «Росинки» могут начаться уже весной будущего года. «У нас с клиентами заключены долгосрочные договора аренды, часть из них истекает в марте 2009 года. Возможно, проблемы будут, но не ранее чем через полгода-год. На сегодняшний день мы имеем 100% заполняемость, но судя по тому, насколько сократился лист ожидания, основные трудности еще впереди», — говорит он.
Если сравнить активность загородных арендаторов в пиковый период (апрель 2008 года) и в конце года, то картина получается совсем не радужная. Сильнее всего сократился спрос в ценовом диапазоне $3-5 тыс. – в 4,5 раза. Второе место по падению занимают сегменты $1-3 тыс. и $5-10 тыс. – сокращение в 4 раза. Замыкают список самые дорогие предложения, стоимостью от $10 тыс./месяц, там спрос сократился «всего» в 3 раза.
Прогнозы экспертов
То, что мировой финансовый кризис «докатится» до загородной аренды, не вызывает сомнений. Подтверждением этому служит ситуация с ценами, спросом и предложением, которая сложилась уже к концу 2008 года. Наиболее сильным, по мнению Марии Жуковой, влияние будет на самый дорогой сегмент в загородной аренде. «Если кризис будет дальше развиваться и углубляться, и финансовые затруднения будут все более сильно затрагивать различные слои населения, то я думаю, что это отразится, в первую очередь, на рынке аренды элитной загородной недвижимости. Может значительно снизиться спрос на коттеджи, которые сдавались по $10-50 тыс. в месяц, что в свою очередь может привести с снижению стоимости найма», — говорит эксперт. Она также отмечает, что, те, кто арендовал загородные коттеджи в прошлые годы, в следующем могут или совсем отказаться от выезда за город, или перейдут в более низкую ценовую категорию.
С ней не согласен Евгений Иванов, он считает, что отказать себе в удовольствии жить летом ближе к природе москвичи не смогут. «Думаю, что весенний сезон-2009 будет очень активным, поскольку кризис не отменял желания жить на свежем воздухе. Да и те наши клиенты, кто временно отложил покупку дома, станут арендаторами», — говорит он.
Наиболее пессимистичный прогноз дает Дмитрий Таганов, он склонен полагать, что рынку загородной аренды, фактически, пришел конец: «Еще не так давно все говорили о том, что рынок загородной аренды растет. Сегодня аналитики высказывают совершенно другие прогнозы. Считается, что рынок загородной аренды постепенно умирает. Его возрождения ждать придется очень долго. Поскольку загородный сектор является предметом роскоши, то загородная аренда – роскошь вдвойне».
И все же, верить в то, что рынок загородной аренды умирает, очень не хочется. Остается надеяться, что прогнозы аналитиков не оправдаются, по крайней мере, не полностью, и рынок не погибнет, а всего лишь впадет в спячку на время кризиса.
23.12.2008Тенденции
Рынок аренды загородной недвижимости гораздо сильнее остальных сегментов подвержен сезонности. Так как решающим фактором для арендаторов является жизнь на природе, с природой вполне уместно сравнивать и его поведение – весной рынок пробуждается, начинает активно «цвести», летом живет полной жизнью, и угасает осенью. Зимой жизнь в нем еле теплится, с небольшим всплеском в районе Нового года, когда москвичи стремятся выехать за город для того чтобы отметить праздник. Весной на рынке выставляются все самые лучшие предложения, как в долгосрочную аренду, так и на летний период. Одной из тенденций, активно развивавшихся в этом году, стало так называемое «завышение класса объекта». Ограниченное количество качественного предложения вынуждает арендаторов снимать практически все, что попадает на рынок, вне зависимости от цены. Правда, тенденция эта прекратила свое существование с началом осени и приходом кризиса – объекты, цены на которые были сильно завышены весной, осенью подешевели, произошла некоторая коррекция. Это вполне можно считать новым трендом, потому что в прошлые годы осеннее снижение было не так заметно – цены, установившиеся в период активизации рынка, держались на том же уровне до следующего всплеска спроса, а потом начинали опять расти. Сейчас произошел некоторый откат.
Еще одна заметная тенденция – заметно увеличившийся спрос на дома в дальнем Подмосковье, или даже в соседних областях. Этот тренд в какой-то степени повторяет тенденции рынка купли-продажи загородной недвижимости. «Потенциальные наниматели готовы провести лишних несколько часов в дороге, но отдохнуть в более экологически благоприятном месте, характеризующимся более низким уровнем арендных ставок», — поясняет ситуацию руководитель аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. Ближе к концу года эта тенденция несколько трансформировалась – на больших расстояниях от Москвы появились предложения в очень высоких ценовых сегментах, с арендными ставками, доходящими до $40 тыс. Пока сложно сказать, насколько они пользуются спросом, об этом можно будет говорить только весной, но скорее всего, этот тренд будет носить очень кратковременный характер.
Несмотря на то, что рынок аренды в России является очень закрытым и большая доля его находится в тени, постепенно все-таки происходит процесс легализации. Признаком этого становится появление в арсенале «серьезных» компаний услуг, которые раньше были доступны только клиентам небольших агентств и частных риэлторов. Одним из таких предложений стала аренда загородных домов на майские и новогодние праздники. «Для арендодателей и управляющих компаний майские праздники и Новый Год – очень важный период. Стоимость аренды коттеджа в эти периоды по сравнению с обычными днями возрастает как минимум в полтора раза, а обычно – в два», — говорит руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.
Предложение
В силу сезонности рынка, количество предложений на загородной аренде имеет два пика. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», приходятся они на апрель и октябрь. Весной увеличение происходит за счет активизации спроса, а осенью дома, арендованные на лето, опять возвращаются на рынок. Если рассматривать объемы предложения по сегментам, то в апреле картина была следующая: половина из всех предлагаемых коттеджей относились к низшей ценовой категории, 35% занимал бизнес-класс, доля элитного сегмента составляла 15%. Но в зависимости от сезона эти показатели могут меняться. В феврале 2008 года втрое место по количеству предложений занимали элитные объекты стоимостью от $10 тыс., а эконом-класс, хоть и держал первую строчку, имел в активе на 20% предложений меньше, чем в апреле. К июню, когда все желающие уже сняли коттеджи на лето, процентное соотношение снова изменилось. Низший ценовой сегмент прибавил 2%, «элитка» сократилась на 7 пунктов, на втрое место заняли коттеджи класса бизнес+ стоимостью $5-10 тыс. (22%). При этом в числовом выражении количество предложений к июню значительно снизилось, примерно в 2 раза относительно февраля 2008 года, а по сравнению с апрелем – в 4-5 раз в зависимости от ценового диапазона.
Данные «МИЭЛЬ-Аренда»
Ближе к концу года, как уже было сказано, произошел традиционный всплеск предложения. Однако эксперты зафиксировали увеличение гораздо большее, чем в прошлые годы – в ценовом диапазоне $5-10 тыс. количество предлагаемых в аренду коттеджей почти сравнялось с апрельским, а в высшем ценовом сегменте даже обошло показатели второго весеннего месяца. «Про предложение можно отдельно сказать, что оно значительно увеличилось осенью за счет тех домов, которые до этого выставлялись только на продажу. Рынок от этих качественных домов стал значительно разнообразнее», — говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов.
Таким образом, можно сделать вывод, что мировой финансовый кризис косвенно, но все-таки коснулся – падение цен на загородную недвижимость вынудило многих собственников снять с продажи свои дома, переведя их на арендный рынок. «Большинство собственников — это инвесторы. Так же как и на фондовом рынке, они ориентированы не на получение дивидендов, в нашем случае – арендной платы, а на рост стоимости самой акции или объекта. Большинство из них покупали дома на ранних стадиях строительства, многие делали ремонт, а теперь оказались в ситуации, когда продать довольно проблематично. Поэтому они принимают решение не продавать, а сдавать в аренду», — комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Немаловажный фактор в структуре предложения – распределение коттеджей по направлениям и расстоянию от МКАД. Тут баланс сохраняется многие годы, ничего нового за прошедший отчетный период не произошло. Безоговорочным лидером, по-прежнему является запад Подмосковья, занимающий чуть более трети рынка. По 1/6 у примыкающих юго-западного и северо-западного. Север Московской области имеет в своем активе чуть более 1/10, а на долю юго-восточного, северо-восточного, юго-восточного и южного направлений приходится в совокупности 1/5 часть всего рынка.
Направление также играет существенную роль в ценообразовании на рынке загородной аренды. Если брать весь рынок в целом, то за период с июля 2007 года по июль 2008 года рост средней стоимости предложения по Подмосковью составил 35-40%, а средняя арендная ставка — $6928 (удорожание относительно начала года – 28%). Но к декабрю стала заметна обратная динамика, снижение в целом по рынку составило до 50%, а на престижном западном направлении в сегменте дорогих коттеджей — 15-20% по сравнению с пиковыми значениями года. Если весной-летом средняя цена коттеджа на Рублево-Успенском шоссе составляла более $10 тыс./месяц, то теперь этот показатель начал снижаться.
Минимальная арендная ставка на коттеджи, зафиксированная на этом направлении, составляет на сегодняшний день менее $2 тыс./месяц, приводит данные статистики Дмитрий Таганов. По его словам, на западных направления, которые ранее считались «местом дислокации» исключительно элитного сегмента, в аренду сегодня предлагается 794 коттеджа эконом-класса, стоимостью от 54 тыс. до 1 млн. рублей. За минимальную сумму арендатору предложат дом площадью 250 кв. м, в Горках-2. В максимальном бюджете есть возможность снять дом площадью 1,25 тыс. кв. м на 25 км Минского шоссе. Максимальная арендная ставка на элитные коттеджи составляет 2,16 млн. рублей за дом в Барвихе, площадью 1,2 тыс. кв. м. В доме есть каминный зал, зимний сад, бассейн, тренажерный зал. На территории — отдельный дом для охранника и гараж на 2 машины.
Спрос
Структура спроса на аренду загородной недвижимости в этом году несколько изменилась. Как и в прошлые годы, уровень востребованности этого типа жилья колебался в зависимости от сезона, но в этом году одновременно с приростом количества предложений осенью, спрос существенно сократился не только из-за окончания холодов.
Проследив кривую за первые 6 месяцев 2008 года, можно говорить о том, что спрос на аренду загородной недвижимости зимой-осенью рос быстрыми темпами. Причины вполне очевидны — в первую очередь, это с желание жителей Москвы на летний период перебираться на природу, подальше от шумного мегаполиса. Важно отметить, что до середины года в отдельных сегментах превалировал над предложением, в ценовом диапазоне $3-5 тыс./месяц, соотношение, по состоянию на июнь 2008 года, составляло 2 к 1.
В
целом арендаторов домов в Подмосковье можно разбить на три категории.
Первая – это те, кто снимает загородные дома на лето для семьи, о
покупке собственного загородного дома эти съемщики не задумываются в
принципе. Для второй категории покупка загородного дома, в силу разных
причин недоступна, и они предпочитают снимать коттеджи на постоянной
основе. В эту же категорию можно отнести топ-менеджеров российских
компаний, которые приезжают работать в Москву из регионов. Также загородная аренда была востребована у иностранцев, сотрудников представительств мировых корпораций, посольств и так далее. На этой категории арендаторов нужно остановиться отдельно. Во многом именно иностранцы стали причиной резкого снижения спроса на загородную аренду в осенний период. Мировой финансовый кризис вынудил многие компании закрыть свои представительства в России, а если и не закрыть, то отозвать часть сотрудников из нашей страны. Долгое время эта категория подмосковных арендаторов составляла костяк потребителей в сегментах бизнес-класс и элит. С их уходом на рынок попало большое количество предложений, а спрос, соответственно, сильно сократился. Показательным примером являются арендные поселки Московской области, такие как «Росинка» и «Нахабино Кантри Клаб». Впервые за последнее время в них есть свободные дома. Раньше для того чтобы снять дом в «Росинке», нужно было записываться в waiting-list, причем срок ожидания мог составить до двух лет. По словам генерального директора группы компаний Rosinka International Group Анатолия Валетова, проблемы с заполняемостью «Росинки» могут начаться уже весной будущего года. «У нас с клиентами заключены долгосрочные договора аренды, часть из них истекает в марте 2009 года. Возможно, проблемы будут, но не ранее чем через полгода-год. На сегодняшний день мы имеем 100% заполняемость, но судя по тому, насколько сократился лист ожидания, основные трудности еще впереди», — говорит он.
Если сравнить активность загородных арендаторов в пиковый период (апрель 2008 года) и в конце года, то картина получается совсем не радужная. Сильнее всего сократился спрос в ценовом диапазоне $3-5 тыс. – в 4,5 раза. Второе место по падению занимают сегменты $1-3 тыс. и $5-10 тыс. – сокращение в 4 раза. Замыкают список самые дорогие предложения, стоимостью от $10 тыс./месяц, там спрос сократился «всего» в 3 раза.
Прогнозы экспертовТо, что мировой финансовый кризис «докатится» до загородной аренды, не вызывает сомнений. Подтверждением этому служит ситуация с ценами, спросом и предложением, которая сложилась уже к концу 2008 года. Наиболее сильным, по мнению Марии Жуковой, влияние будет на самый дорогой сегмент в загородной аренде. «Если кризис будет дальше развиваться и углубляться, и финансовые затруднения будут все более сильно затрагивать различные слои населения, то я думаю, что это отразится, в первую очередь, на рынке аренды элитной загородной недвижимости. Может значительно снизиться спрос на коттеджи, которые сдавались по $10-50 тыс. в месяц, что в свою очередь может привести с снижению стоимости найма», — говорит эксперт. Она также отмечает, что, те, кто арендовал загородные коттеджи в прошлые годы, в следующем могут или совсем отказаться от выезда за город, или перейдут в более низкую ценовую категорию.
С ней не согласен Евгений Иванов, он считает, что отказать себе в удовольствии жить летом ближе к природе москвичи не смогут. «Думаю, что весенний сезон-2009 будет очень активным, поскольку кризис не отменял желания жить на свежем воздухе. Да и те наши клиенты, кто временно отложил покупку дома, станут арендаторами», — говорит он.
Наиболее пессимистичный прогноз дает Дмитрий Таганов, он склонен полагать, что рынку загородной аренды, фактически, пришел конец: «Еще не так давно все говорили о том, что рынок загородной аренды растет. Сегодня аналитики высказывают совершенно другие прогнозы. Считается, что рынок загородной аренды постепенно умирает. Его возрождения ждать придется очень долго. Поскольку загородный сектор является предметом роскоши, то загородная аренда – роскошь вдвойне».
И все же, верить в то, что рынок загородной аренды умирает, очень не хочется. Остается надеяться, что прогнозы аналитиков не оправдаются, по крайней мере, не полностью, и рынок не погибнет, а всего лишь впадет в спячку на время кризиса.
Иван Кузнецов
Аренда 2008 – спрос и предложение растут
 |
Уходящий
2008 год можно смело назвать одним из самых активных на рынке городской
аренды за последние годы. Если для сегмента купли-продажи недвижимости
он стал фактически провальным, то в аренде зафиксирован существенный
всплеск активности. Не последнюю роль в этом сыграл мировой финансовый
кризис, активизация прошла по всем фронтам, росли и спрос, и
предложение, а цены продемонстрировали коррекцию, несколько снизившись
к концу года.
Тенденции
Одной из основных тенденций начала года стало «вымывание» с рынка квартир эконом-класса. По сути, недорогие квартиры никуда не делись, просто их стоимость, увеличивающаяся все последние годы, сравнялась с бизнес-классом, который, в свою очередь, потеснил элитный сегмент. В этом свете интересны наблюдения аналитиков компании «МИЭЛЬ-Аренда», которые отметили в начале года полное отсутствие одно- и двухкомнатных арендных квартир в Центральном административном округе. Та же картина была и на Юго-западе Москвы. В феврале предложение по эконом-классу несколько увеличилось, но уже к маю цены на многие квартиры в этом сегменте выросли настолько, что часть предложения переместилась в сегмент бизнес-класса. Ситуация изменилась к концу года, когда арендные ставки поползли вниз, а количество предложений значительно приросло.
Логичным следствием вымывания эконом-класса с московского рынка стало перемещение спроса в Подмосковье, говорит руководитель аналитической службы компании «МИАН-Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. «В виду динамичного роста арендных ставок в Москве, значительная часть потенциальных арендаторов вынуждена была обратить внимание на ближайшее Подмосковье, особенно на города-сателлиты, расположенные непосредственно за МКАД. Их инфраструктура практически полностью интегрирована в столичную, транспортное сообщение со столицей с каждым годом улучшается, а стоимость аренды квартир пока еще на треть ниже, чем в расположенных буквально по соседству спальных районах столицы», — поясняет аналитик ситуацию на рынке «дешевой» аренды.
Отдельно стоит отметить появление абсолютно нового формата на рынке городской аренды – койко-мест. Понятно, что от «хорошей жизни» это явление возникнуть не могло, оно также стало последствием удорожания арендных ставок на полноценные квартиры. Количество жителей города, снимающих койко-места с трудом поддается подсчету, можно только привести стоимость такого предложения – в середине 2008 года самое дешевое койко-место в Москве можно было снять за $170 в месяц.
Осенью, когда до России дошел мировой финансовый кризис, а цены на продажу квартир заметно упали, спрос увеличился за счет потенциальных покупателей, которые решили ждать дальнейшего падения, предпочитая в этот период снимать. Было бы логично, если бы эта ситуация спровоцировала дефицит арендных квартир, однако этого не произошло – на рынок вышло много квартир, собственники которых, вместо того, чтобы их продавать, решили также переждать кризис, выставив их на арендном рынке.
Кроме этой тенденции, кризис внес еще некоторые коррективы. Приведем лишь некоторые факторы, которые, так или иначе, нашли отражение на рынке аренды:
• Политика сокращения затрат у некоторых компаний, приводящая к уменьшению бюджетов на аренду жилья для сотрудников;
• Рост обменного курса доллара, падение курса рубля;
• Сокращение числа иностранных сотрудников, являющихся одними из основных арендаторов элитных квартир, и уходу ряда корпоративных арендаторов с рынка.
• Падение фондовых индексов;
• Психологическое нагнетание слухов о кризисе среди участников рынка, зачастую опережающее реальную ситуацию.
Предложение
Арендные квартиры в Москве востребованы в любое время года, но и у этого рынка есть свои пиковые сезоны – в начале года и осенью. В первой половине 2008 года своего пика объемы предложения достигли к концу первого квартала, а после этого пошло на спад. На конец отчетного периода сокращению подверглись все сегменты, за исключением наиболее дорогих квартир, с арендной ставкой от $6 тыс. В первой половине года основная масса арендного жилья эконом-класса отодвинулась ближе к МКАД, реальнее всего снять недорогую квартиру можно было в Северном административном округе. Там сосредоточилась почти четверть (22,44%). Вторая и третья строчки ЮВАО и ВАО – 18% и 16% соответственно. В среднем и высшем ценовых сегментах предложение, традиционно было сосредоточено в ЦАО (33,13%).
Разделение рынка по количеству комнат в предлагаемых к аренде квартирах в тот период было более или менее равномерным, рынок был поделен на три части – однокомнатные квартиры (30%), двухкомнатные (35%) и квартиры с количеством комнат от трех и выше (35%). К осени это равновесие было нарушено. По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в октябре 2008 года дола «однушек» сократилась на 1%, а «двушки» наоборот прибавили 7 пунктов, показав 42%.
Данные корпорации «ИНКОМ»
Что касается ценовых сегментов, то тут за год произошли серьезные изменения. Максимальный прирост объема предложения показали квартиры сотоимостью от $5 тыс. За количество элитного жилья и квартир бизнес-класса увеличилось почти в 2 раза, причем основной приток произошел во второй половине года. Аналитики компании IntermarkSavills объясняют этот всплеск снижением спроса на дорогие квартиры. «Данная ситуация обусловлена уменьшением количества клиентов, ищущих квартиру в этом ценовом диапазоне, притоком предложений с рынка продаж, на котором наблюдается полная стагнация, уходом некоторых крупных корпоративных арендаторов с рынка», — говорит руководитель рынка аренды компании Галина Ткач.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев также отмечает, что кроме снижения спроса, имеет место приток квартир, никогда ранее не выставлявшихся на арендном рынке. «Я считаю, что с точки зрения инвестора – это абсолютно правильное решение, квартира не висит мертвым грузом, а приносит 4-5% дохода от стоимости квартиры в год. Даже если квартира была куплена по ипотеке, многие заключали договора порядка 2-3 лет назад, на ранних стадиях строительства, по совершенно другим ценам и под другие процентные ставки, если сдавать сегодня по нынешним ценам, то аренда может вполне превышать платежи по кредиту», — говорит эксперт. По словам Ковалева, даже 4-5% годовых дохода, который может приносить аренда квартиры, в условиях кризиса являются хорошим стимулом для того, чтобы ее сдавать.
Несмотря на рост предложения, цены, которые по логике вещей, должны были снизиться, продолжали расти в течение всего года. Средний показатель роста оказался примерно на том же уровне, что и в прошлом 2007 году – 25-30% в зависимости от сегмента. В то же время к концу года темпы удорожания квартир сильно замедлились, в отдельных сегментах была отмечена отрицательная тенденция. По данным корпорации «ИНКОМ», квартиры эконом-класса в последнем квартале года прибавляли порядка 1% в месяц. Бизнес-класс, напротив, на эту же цифру становился дешевле. Высший ценовой сегмент рос по 2%, но по факту ростом это назвать нельзя – росли цены только в прайс-листах риэлторов, но сделки проходили с большим дисконтом. «Пока кризисные явления не затронули цены в глобальном понимании. Некоторые из арендодателей проявляют чуть большую гибкость в переговорах с потенциальными арендаторами. Некоторые владельцы даже готовы к существенному торгу, но по большей части это относится к переоцененным объектам. В основном изменение цены происходит на квартиры, у которых арендная ставка была от $12 тыс. В среднем бюджете стоимость аренды пока не изменилась», — говорит управляющий директор компании «Усадьба» Екатерина Батынкова. Скидки на аренду элитных квартир сегодня могут достигать 25-30%. Таким образом, можно говорить о том, что дисконт может вполне нивелировать итоговый годовой прирост стоимости.
Наименьшее падение арендных ставок зафиксировано в сегменте эконом-класса. По словам управляющего партнера компании Panorama Estate Омар Гаджиев, коррекция цены составила не более 5%, в основном из-за того, что спрос из бизнес-класса частично переместился в нижний ценовой сегмент. «Вчерашние арендаторы бизнес-класса испытывают сегодня большие трудности, связанные с повсеместным сокращением зарплат и бонусов. Поэтому многие готовы понизить свой уровень жизни. Кроме того, ипотечное кредитование практически себя исчерпало, люди потеряли надежду на покупку жилья, поэтому естественно в этих условиях люди переключаются на аренду», — говорит он.
Спрос
Спрос на аренду квартир в столице всегда оставался стабильно высоким. Это вполне объяснимо. Во-первых, высокая стоимость квадратных метров делает невозможным покупку квартиры для подавляющего числа москвичей, как правило, молодых. Второй фактор – это приезжие, составляющие до 50% всех арендаторов. По состоянию на конец лета общее число потенциальных арендаторов составляло, по подсчетам «МИЭЛЬ-Аренда», составляло около 150 тыс. человек. По сравнению с началом года прирост на тот момент составил 30%.
Осенью, одновременно с началом кризиса, на рынке аренды отмечался традиционный всплеск спроса. Нестабильность на мировых финансовых рынках не повлияла на востребованность аренды, но несколько изменила приоритеты. Сильнее всего пострадала дорогая недвижимость – спрос на аренду элитных квартир сократился примерно на треть. «Чаще всего арендаторами элитных квартир в Москве становились топ-менеджеры иностранных компаний, которые развивали бизнес в России. С наступлением кризиса многие иностранные компании свернули свой бизнес или существенно ограничили свое присутствие, поэтому количество арендаторов резко сократилось», — говорит руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Что касается наших соотечественников, то многие состоятельные граждане в период кризиса стараются сократить издержки, поэтому многие арендаторы меняют элитные квартиры на более скромные апартаменты.
Снижение спроса произошло и в бизнес-классе, но не такое существенное. Среди арендаторов жилья в этом сегменте увеличилось количество людей, которые собирались купить квартиру, но с наступлением кризиса вынуждены были отложить покупку до лучших времен. Это платежеспособные граждане, в большинстве случае они предпочитают снимать жилье бизнес-класса. В то же время часть арендаторов, ранее снимавших квартиры в этой нише, так же как и в элитном жилье, перешла в более низкий ценовой сегмент. В итоге за все сегменты «отдувается» эконом-класс – желающих снять недорогую квартиру стало больше.
И все же, средний уровень спроса показывает сегодня отрицательную динамику, хотя и не такую сильную, как в других сегментах недвижимости. Если сравнивать с загородной арендой или рынком купли-продажи квартир, то про городскую аренду можно говорить, что она вполне жизнеспособна. Кроме того, предложение в настоящий момент, хоть и не на много, но превышает спрос, что вполне может привести к более серьезной ценовой коррекции, а также предоставляет арендаторам относительную свободу выбора.
Прогнозы экспертов
Большинство игроков рынка недвижимости, особенно среди «старожилов», склонны сравнивать сегодняшнюю ситуацию на рынке городской аренды и поведение этого сегмента во время кризиса 1998 года. Причем выводы они делают скорее в положительном ключе. «В 1998 году первым, кто отреагировал на кризис, причем очень быстро отреагировал, это был рынок аренды, причем и офисной, и жилой. По той причине, что у нас не было развитого рынка продаж в тот момент, не было того кредитного пресса, который сейчас давит на девелоперов и заставляет их уже официально объявлять о скидках в 20% и больше», — говорит Константин Ковалев. По его словам, повторения ситуации десятилетней давности не случилось, остальные сегменты рынка недвижимости России оказались более подвержены стрессовой ситуации, хотя многие эксперты опасались, что и в этот раз рынок жилой аренды пострадает первым.
Первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова говорит о том, что в целом влияние кризиса на рынок аренды пока минимально: «Да, количество клиентов, уменьшается, но в декабре оно всегда уменьшается. Связано нынешнее уменьшение клиентов с сезонностью или все же с кризисом, мы сейчас определить не можем. Это будет понятно в начале следующего года. Традиционно к концу января количество желающих снять жилье несколько увеличивается и в феврале продолжает расти небольшими темпами. Если в феврале 2009 года начнется небольшой рост, значит, все развивается как обычно. Если же снижение спроса продлится дольше или спрос останется на том же уровне, тогда мы будем говорить о влиянии кризиса».
В заключение хотелось бы сказать, что 2008 год для рынка аренды квартир стал ключевым в переходе от «рынка продавца» к «рынку покупателя». И благодарить за это нужно именно мировой финансовый кризис, который все так любят ругать. Не зря говорят китайцы, что кризис – это не только проблемы и трудности, но и новые возможности. Сейчас это возможности, в первую очередь, для арендаторов, под которых рынок наконец-то начал подстраиваться.
23.12.2008Тенденции
Одной из основных тенденций начала года стало «вымывание» с рынка квартир эконом-класса. По сути, недорогие квартиры никуда не делись, просто их стоимость, увеличивающаяся все последние годы, сравнялась с бизнес-классом, который, в свою очередь, потеснил элитный сегмент. В этом свете интересны наблюдения аналитиков компании «МИЭЛЬ-Аренда», которые отметили в начале года полное отсутствие одно- и двухкомнатных арендных квартир в Центральном административном округе. Та же картина была и на Юго-западе Москвы. В феврале предложение по эконом-классу несколько увеличилось, но уже к маю цены на многие квартиры в этом сегменте выросли настолько, что часть предложения переместилась в сегмент бизнес-класса. Ситуация изменилась к концу года, когда арендные ставки поползли вниз, а количество предложений значительно приросло.
Логичным следствием вымывания эконом-класса с московского рынка стало перемещение спроса в Подмосковье, говорит руководитель аналитической службы компании «МИАН-Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. «В виду динамичного роста арендных ставок в Москве, значительная часть потенциальных арендаторов вынуждена была обратить внимание на ближайшее Подмосковье, особенно на города-сателлиты, расположенные непосредственно за МКАД. Их инфраструктура практически полностью интегрирована в столичную, транспортное сообщение со столицей с каждым годом улучшается, а стоимость аренды квартир пока еще на треть ниже, чем в расположенных буквально по соседству спальных районах столицы», — поясняет аналитик ситуацию на рынке «дешевой» аренды.
Отдельно стоит отметить появление абсолютно нового формата на рынке городской аренды – койко-мест. Понятно, что от «хорошей жизни» это явление возникнуть не могло, оно также стало последствием удорожания арендных ставок на полноценные квартиры. Количество жителей города, снимающих койко-места с трудом поддается подсчету, можно только привести стоимость такого предложения – в середине 2008 года самое дешевое койко-место в Москве можно было снять за $170 в месяц.
Осенью, когда до России дошел мировой финансовый кризис, а цены на продажу квартир заметно упали, спрос увеличился за счет потенциальных покупателей, которые решили ждать дальнейшего падения, предпочитая в этот период снимать. Было бы логично, если бы эта ситуация спровоцировала дефицит арендных квартир, однако этого не произошло – на рынок вышло много квартир, собственники которых, вместо того, чтобы их продавать, решили также переждать кризис, выставив их на арендном рынке.
Кроме этой тенденции, кризис внес еще некоторые коррективы. Приведем лишь некоторые факторы, которые, так или иначе, нашли отражение на рынке аренды:
• Политика сокращения затрат у некоторых компаний, приводящая к уменьшению бюджетов на аренду жилья для сотрудников;
• Рост обменного курса доллара, падение курса рубля;
• Сокращение числа иностранных сотрудников, являющихся одними из основных арендаторов элитных квартир, и уходу ряда корпоративных арендаторов с рынка.
• Падение фондовых индексов;
• Психологическое нагнетание слухов о кризисе среди участников рынка, зачастую опережающее реальную ситуацию.
Предложение
Арендные квартиры в Москве востребованы в любое время года, но и у этого рынка есть свои пиковые сезоны – в начале года и осенью. В первой половине 2008 года своего пика объемы предложения достигли к концу первого квартала, а после этого пошло на спад. На конец отчетного периода сокращению подверглись все сегменты, за исключением наиболее дорогих квартир, с арендной ставкой от $6 тыс. В первой половине года основная масса арендного жилья эконом-класса отодвинулась ближе к МКАД, реальнее всего снять недорогую квартиру можно было в Северном административном округе. Там сосредоточилась почти четверть (22,44%). Вторая и третья строчки ЮВАО и ВАО – 18% и 16% соответственно. В среднем и высшем ценовых сегментах предложение, традиционно было сосредоточено в ЦАО (33,13%).
Разделение рынка по количеству комнат в предлагаемых к аренде квартирах в тот период было более или менее равномерным, рынок был поделен на три части – однокомнатные квартиры (30%), двухкомнатные (35%) и квартиры с количеством комнат от трех и выше (35%). К осени это равновесие было нарушено. По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в октябре 2008 года дола «однушек» сократилась на 1%, а «двушки» наоборот прибавили 7 пунктов, показав 42%.
Данные корпорации «ИНКОМ»
Что касается ценовых сегментов, то тут за год произошли серьезные изменения. Максимальный прирост объема предложения показали квартиры сотоимостью от $5 тыс. За количество элитного жилья и квартир бизнес-класса увеличилось почти в 2 раза, причем основной приток произошел во второй половине года. Аналитики компании IntermarkSavills объясняют этот всплеск снижением спроса на дорогие квартиры. «Данная ситуация обусловлена уменьшением количества клиентов, ищущих квартиру в этом ценовом диапазоне, притоком предложений с рынка продаж, на котором наблюдается полная стагнация, уходом некоторых крупных корпоративных арендаторов с рынка», — говорит руководитель рынка аренды компании Галина Ткач.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев также отмечает, что кроме снижения спроса, имеет место приток квартир, никогда ранее не выставлявшихся на арендном рынке. «Я считаю, что с точки зрения инвестора – это абсолютно правильное решение, квартира не висит мертвым грузом, а приносит 4-5% дохода от стоимости квартиры в год. Даже если квартира была куплена по ипотеке, многие заключали договора порядка 2-3 лет назад, на ранних стадиях строительства, по совершенно другим ценам и под другие процентные ставки, если сдавать сегодня по нынешним ценам, то аренда может вполне превышать платежи по кредиту», — говорит эксперт. По словам Ковалева, даже 4-5% годовых дохода, который может приносить аренда квартиры, в условиях кризиса являются хорошим стимулом для того, чтобы ее сдавать.
Несмотря на рост предложения, цены, которые по логике вещей, должны были снизиться, продолжали расти в течение всего года. Средний показатель роста оказался примерно на том же уровне, что и в прошлом 2007 году – 25-30% в зависимости от сегмента. В то же время к концу года темпы удорожания квартир сильно замедлились, в отдельных сегментах была отмечена отрицательная тенденция. По данным корпорации «ИНКОМ», квартиры эконом-класса в последнем квартале года прибавляли порядка 1% в месяц. Бизнес-класс, напротив, на эту же цифру становился дешевле. Высший ценовой сегмент рос по 2%, но по факту ростом это назвать нельзя – росли цены только в прайс-листах риэлторов, но сделки проходили с большим дисконтом. «Пока кризисные явления не затронули цены в глобальном понимании. Некоторые из арендодателей проявляют чуть большую гибкость в переговорах с потенциальными арендаторами. Некоторые владельцы даже готовы к существенному торгу, но по большей части это относится к переоцененным объектам. В основном изменение цены происходит на квартиры, у которых арендная ставка была от $12 тыс. В среднем бюджете стоимость аренды пока не изменилась», — говорит управляющий директор компании «Усадьба» Екатерина Батынкова. Скидки на аренду элитных квартир сегодня могут достигать 25-30%. Таким образом, можно говорить о том, что дисконт может вполне нивелировать итоговый годовой прирост стоимости.
Наименьшее падение арендных ставок зафиксировано в сегменте эконом-класса. По словам управляющего партнера компании Panorama Estate Омар Гаджиев, коррекция цены составила не более 5%, в основном из-за того, что спрос из бизнес-класса частично переместился в нижний ценовой сегмент. «Вчерашние арендаторы бизнес-класса испытывают сегодня большие трудности, связанные с повсеместным сокращением зарплат и бонусов. Поэтому многие готовы понизить свой уровень жизни. Кроме того, ипотечное кредитование практически себя исчерпало, люди потеряли надежду на покупку жилья, поэтому естественно в этих условиях люди переключаются на аренду», — говорит он.
Спрос
Спрос на аренду квартир в столице всегда оставался стабильно высоким. Это вполне объяснимо. Во-первых, высокая стоимость квадратных метров делает невозможным покупку квартиры для подавляющего числа москвичей, как правило, молодых. Второй фактор – это приезжие, составляющие до 50% всех арендаторов. По состоянию на конец лета общее число потенциальных арендаторов составляло, по подсчетам «МИЭЛЬ-Аренда», составляло около 150 тыс. человек. По сравнению с началом года прирост на тот момент составил 30%.
Осенью, одновременно с началом кризиса, на рынке аренды отмечался традиционный всплеск спроса. Нестабильность на мировых финансовых рынках не повлияла на востребованность аренды, но несколько изменила приоритеты. Сильнее всего пострадала дорогая недвижимость – спрос на аренду элитных квартир сократился примерно на треть. «Чаще всего арендаторами элитных квартир в Москве становились топ-менеджеры иностранных компаний, которые развивали бизнес в России. С наступлением кризиса многие иностранные компании свернули свой бизнес или существенно ограничили свое присутствие, поэтому количество арендаторов резко сократилось», — говорит руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Что касается наших соотечественников, то многие состоятельные граждане в период кризиса стараются сократить издержки, поэтому многие арендаторы меняют элитные квартиры на более скромные апартаменты.
Снижение спроса произошло и в бизнес-классе, но не такое существенное. Среди арендаторов жилья в этом сегменте увеличилось количество людей, которые собирались купить квартиру, но с наступлением кризиса вынуждены были отложить покупку до лучших времен. Это платежеспособные граждане, в большинстве случае они предпочитают снимать жилье бизнес-класса. В то же время часть арендаторов, ранее снимавших квартиры в этой нише, так же как и в элитном жилье, перешла в более низкий ценовой сегмент. В итоге за все сегменты «отдувается» эконом-класс – желающих снять недорогую квартиру стало больше.
И все же, средний уровень спроса показывает сегодня отрицательную динамику, хотя и не такую сильную, как в других сегментах недвижимости. Если сравнивать с загородной арендой или рынком купли-продажи квартир, то про городскую аренду можно говорить, что она вполне жизнеспособна. Кроме того, предложение в настоящий момент, хоть и не на много, но превышает спрос, что вполне может привести к более серьезной ценовой коррекции, а также предоставляет арендаторам относительную свободу выбора.
Прогнозы экспертов
Большинство игроков рынка недвижимости, особенно среди «старожилов», склонны сравнивать сегодняшнюю ситуацию на рынке городской аренды и поведение этого сегмента во время кризиса 1998 года. Причем выводы они делают скорее в положительном ключе. «В 1998 году первым, кто отреагировал на кризис, причем очень быстро отреагировал, это был рынок аренды, причем и офисной, и жилой. По той причине, что у нас не было развитого рынка продаж в тот момент, не было того кредитного пресса, который сейчас давит на девелоперов и заставляет их уже официально объявлять о скидках в 20% и больше», — говорит Константин Ковалев. По его словам, повторения ситуации десятилетней давности не случилось, остальные сегменты рынка недвижимости России оказались более подвержены стрессовой ситуации, хотя многие эксперты опасались, что и в этот раз рынок жилой аренды пострадает первым.
Первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова говорит о том, что в целом влияние кризиса на рынок аренды пока минимально: «Да, количество клиентов, уменьшается, но в декабре оно всегда уменьшается. Связано нынешнее уменьшение клиентов с сезонностью или все же с кризисом, мы сейчас определить не можем. Это будет понятно в начале следующего года. Традиционно к концу января количество желающих снять жилье несколько увеличивается и в феврале продолжает расти небольшими темпами. Если в феврале 2009 года начнется небольшой рост, значит, все развивается как обычно. Если же снижение спроса продлится дольше или спрос останется на том же уровне, тогда мы будем говорить о влиянии кризиса».
В заключение хотелось бы сказать, что 2008 год для рынка аренды квартир стал ключевым в переходе от «рынка продавца» к «рынку покупателя». И благодарить за это нужно именно мировой финансовый кризис, который все так любят ругать. Не зря говорят китайцы, что кризис – это не только проблемы и трудности, но и новые возможности. Сейчас это возможности, в первую очередь, для арендаторов, под которых рынок наконец-то начал подстраиваться.
Иван Кузнецов
Rentagent.ru
Аренда элитных квартир в Москве.
- Кропоткинская
- 2-х комнатная
- 150000 р.